"Passa-se o ponto." Quando o “ponto comercial” ultrapassa o limite: até onde vai o bom senso nas negociações?

Em nossas aulas sobre trespasse e venda de ponto, valor comercial de estabelecimentos e contratos empresariais, fica claro um ponto essencial:

certos atos negociais são complexos, têm impacto jurídico relevante e, por isso, devem sempre contar com a atuação de um advogado, de preferência especialista em contratos comerciais.

Mas, olhando para a realidade do mercado, percebemos que, hoje em dia, muita coisa considerada “comercializável” ultrapassa o limite do bom senso.

Um exemplo que chama atenção:

imaginar alguém “vendendo uma igreja” e, nesse pacote, incluindo:

o ponto comercial (o salão onde ocorrem as atividades); 

e os fiéis, tratados como se fossem “clientes” garantidos do negócio.

Na prática, isso significaria apresentar os fiéis como um ativo negociável, quase como “garantia de sucesso pós-venda” para quem compra aquele espaço.

Essa lógica, além de eticamente questionável, mostra como é fácil confundir:

elementos da empresa (como o ponto comercial, o imóvel, a marca); 

 

com pessoas e relações de confiança, que jamais podem ser tratadas como mercadoria.

Por que isso importa para quem empreende?

Situações assim nos ajudam a refletir sobre:

os limites jurídicos de um contrato de trespasse ou de venda de ponto comercial;

os limites éticos na forma como se fala de “cliente”, “público” ou “comunidade”;

a importância de assessoria jurídica qualificada para evitar contratos abusivos, nulos ou simplesmente insustentáveis na prática.

Mais do que entender a lei, é preciso compreender que nem tudo o que pode ser colocado no papel pode, de fato, ser colocado à venda.

E você, o que pensa sobre isso? 

Você já viu situações em que pessoas foram tratadas como parte do “patrimônio” de um negócio?

Acha que o mercado tem ultrapassado alguns limites ao tentar transformar tudo em “ativo”?

Compartilhe sua opinião nos comentários e enriqueça essa discussão.

Seu ponto de vista ajuda a construir um ambiente de negócios mais consciente, ético e responsável.

O fiador não necessita integrar o polo ativo da relação processual na renovatória, admitindo-se a sua inclusão no polo passivo do cumprimento de sentença

RECURSO ESPECIAL Nº 2167764 - SP (2024/0145870-1) RELATORA : MINISTRA NANCY ANDRIGHI

EMENTA DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. RECURSO ESPECIAL. AÇÃO RENOVATÓRIA. FASE DE CUMPRIMENTO DE SENTENÇA. FIADORES QUE NÃO PARTICIPARAM DA FASE DE CONHECIMENTO. INCLUSÃO NO POLO PASSIVO DO CUMPRIMENTO DE SENTENÇA. POSSIBILIDADE. LEGISLAÇÃO ESPECIAL. ARTS. 51 E 71 DA LEI Nº 8.245/91. PETIÇÃO INICIAL DA AÇÃO RENOVATÓRIA QUE PRECISA SER INSTRUÍDA COM PROVA DE QUE O FIADOR DO CONTRATO OU O QUE O SUBSTITUIR NA RENOVAÇÃO ACEITA OS ENCARGOS DA FIANÇA. EXCEÇÃO À REGRA DO ART. 513, 5º, DO CPC. PENHORA IMEDITADA DOS BENS DO FIADOR. IMPOSSIBILIDADE. EXERCÍCIO DE CONTRADITÓRIO. CONHECIMENTO E PROVIMENTO PARCIAL DO RECURSO ESPECIAL. 

1. Ação renovatória de contrato de locação comercial, atualmente em fase de cumprimento de sentença, da qual foi extraído o presente recurso especial, interposto em 6/11/2023 e concluso ao gabinete em 01/09/2024. 

2. O propósito recursal consiste em decidir se (i) o fiador de contrato de locação que não participou da fase de conhecimento na ação tória pode ser incluído no polo passivo do cumprimento de sentença e (ii) deve ser determinada de imediato a penhora dos bens do fiador.

3. Como regra, o cumprimento da sentença não poderá ser promovido em face do fiador, do coobrigado ou do corresponsável que não tiver participado da fase de conhecimento, nos termos do art. 513, § 5º, do CPC/15. 

4. Nada obstante, a especialidade da ação renovatória de locação comercial necessita ser observada. De acordo com o art. 71 da Lei nº 8.245/91, é imprescindível que o autor instrua a inicial da ação renovatória com a “indicação do fiador quando houver no contrato a renovar e, quando não for o mesmo, com indicação do nome ou denominação completa, número de sua inscrição no Ministério da Fazenda, endereço e, tratando-se de pessoa natural, a nacionalidade, o estado civil, a profissão e o número da carteira de identidade, comprovando, desde logo, mesmo que não haja alteração do fiador, a atual idoneidade financeira” (inciso V) e “prova de que o fiador do contrato ou o que o substituir na renovação aceita os encargos da fiança, autorizado por seu cônjuge, se casado for” (inciso VI), entre outros requisitos. 

5. A Terceira Turma desta Corte perfilha do entendimento de que, nos processos regidos pela Lei do Inquilinato, a anuência dos fiadores com a renovação do contrato, manifestada por meio da juntada de “prova de que o fiador do contrato ou o que o substituir na renovação aceita os encargos da fiança” (art. 71, VI, da Lei nº 8.245/91), permite que estes sejam incluídos no cumprimento de sentença, ainda que não tenham participado do processo na fase de conhecimento. 

6. Como consequência, o fiador não necessita integrar o polo ativo da relação processual na renovatória, admitindo-se a sua inclusão no polo passivo do cumprimento de sentença, caso o locatário não solva integralmente as obrigações pecuniárias oriundas do contrato que foi renovado. 

7. Ainda que cabível a inclusão do fiador na fase executiva, não é possível a imediata penhora de seus bens sem que lhe seja assegurado o exercício do contraditório. Assim, o fiador que aceitou os encargos da ação renovatória deve ser citado para realizar o pagamento voluntário da obrigação que afiançou e, na ausência, ser oportunizada a apresentação de impugnação ao cumprimento de sentença, bem como examinado o pedido de penhora pelo Juízo.

AÇÃO DE INDENIZAÇÃO POR DANOS MATERIAIS E COMPENSAÇÃO DE DANO MORAL. LOCAÇÃO DE IMÓVEL NÃO RESIDENCIAL. CONTRATO VERBAL.

RECURSO ESPECIAL Nº 1.416.227 - RJ (2013⁄0361498-3)

RELATORA	:	MINISTRA NANCY ANDRIGHI
RECORRENTE	:	GUILHERME ALBERTO RODRIGUES SARAIVA E OUTRO
ADVOGADOS	:	PAULO GUSTAVO LOUREIRO OURICURI  - RJ088063
		LEONARDO CAMANHO CAMARGO E OUTRO(S) - RJ088992
RECORRIDO	:	CARLOS FRANCISCO THEODORO MACHADO RIBEIRO DE LESSA
ADVOGADOS	:	ANTÔNIO PEREIRA LEITÃO E OUTRO(S) - RJ009284
		ÁLVARO CÉSAR RODRIGUES PEREIRA  - RJ058486

EMENTADIREITO CIVIL. RECURSO ESPECIAL. AÇÃO DE INDENIZAÇÃO POR DANOS MATERIAIS E COMPENSAÇÃO DE DANO MORAL. LOCAÇÃO DE IMÓVEL NÃO RESIDENCIAL. CONTRATO VERBAL. PRAZO INDETERMINADO. ESBULHO POSSESSÓRIO. PERDA DO PONTO EMPRESARIAL. DEVER DE INDENIZAR.1. Ação de indenização por danos matérias e compensação de dano moral ajuizada em 19⁄10⁄2007, de que foi extraído o presente recurso especial, interposto em 29⁄07⁄2010 e concluso ao Gabinete em 25⁄08⁄2016. Julgamento pelo CPC⁄73.2. O propósito recursal é dizer sobre a negativa de prestação jurisdicional e sobre o dever de o recorrido indenizar os recorrentes pela perda do ponto empresarial.3. Reconhecida a existência de um contrato de locação entre as partes, desdobrou-se a relação possessória, de tal forma que, enquanto locatário, o recorrente tinha a posse direta do imóvel, e o recorrido, locador, a posse direta (posses paralelas).4. Quando o recorrente, possuidor direto, permitiu, transitoriamente, que o recorrido, possuidor indireto, realizasse obras no imóvel, tinha este o dever de cessar a prática de atos materiais sobre o bem ao término da reforma. Entretanto, ao manter o recorrido, unilateralmente, o imóvel em seu poder, além do prazo convencionado para a devolução, passou a exercer a posse injusta, em razão do esbulho, causador da perda do ponto empresarial pelo recorrido.5. Se é verdade que a denúncia vazia não gera o dever de indenizar a perda do ponto empresarial, desde que realizada a devida notificação, também é verdade que não pode o locador, para retomar o imóvel, esbulhar a posse do locatário, sob pena de responder por perdas e danos.6. Nos termos do art. 402 do CC⁄02, a respectiva indenização abrange, além do valor correspondente às máquinas, equipamentos, móveis e utensílios que guarneciam o estabelecimento, o ponto empresarial que o recorrente efetivamente perdeu por conta do esbulho praticado pelo recorrido.7. Recurso especial conhecido e provido.

ACÓRDÃOVistos, relatados e discutidos estes autos, acordam os Ministros da Terceira Turma do Superior Tribunal de Justiça, na conformidade dos votos e das notas taquigráficas constantes dos autos, por unanimidade, dar provimento ao recurso especial nos termos do voto do(a) Sr(a) Ministro(a) Relator(a). Os Srs. Ministros Ricardo Villas Bôas Cueva, Marco Aurélio Bellizze e Moura Ribeiro votaram com a Sra. Ministra Relatora. Ausente, ocasionalmente, o Sr. Ministro Paulo de Tarso Sanseverino.Brasília (DF), 12 de dezembro de 2017(Data do Julgamento)MINISTRA NANCY ANDRIGHI Relatora