SHOPPING CENTER
Segundo a ABRASCE ( Associação Brasileira de Shopping Centers ), o Shopping Center seria um centro comercial planejado sob uma administração única, composto de lojas destinadas à exploração comercial e à prestação de serviços, sujeitas a normas contratuais padronizadas, para manter o equilíbrio da oferta e da funcionalidade, assegurando a convivência integrada e pagando de conformidade com o faturamento.
Nesse sentido, o Shopping Center, constitui uma parceria entre empreendedor e lojistas, onde o empreendedor, pelo o seu trabalho de formar um "mix", criar um marketing atraente e formar um pólo atrativo de riquezas, seria remunerado com um percentual sobre o faturamento dos lojistas, que ultrapassasse um determinado valor mínimo, afinal, se ele empreender de forma eficiente, maior será o seu retorno.
O professor Nagib Slaibi Filho, em seus Comentários à Nova Lei do Inquilinato, define "shopping center" como: "grupo de estabelecimentos comerciais unificados arquitetonicamente e construídos em terreno planejado e desenvolvido. O 'shopping center' deverá ser administrado como uma unidade operacional, sendo o tamanho e o tipo de lojas existentes relacionados diretamente com a área de influência comercial a que esta unidade serve. O 'shopping center' também deverá oferecer estacionamento compatível com todas as lojas existentes no projeto".
Os shopping centers, são no campo das compras e do lazer, o resultado do planejamento do empresário, que procura conciliar num grande centro empresarial, o conforto e rapidez de locomoção, mais e mais necessários, a vida de cada um dos habitantes da cidade.
Ao ceder o uso de uma loja o interesse principal do empreendedor não é apenas receber um aluguel. Ele está longe de ser apenas um investidor do ramo imobiliário, sua ambição é maior, ainda que para realizá-la necessite da co-participação dos lojistas. O principal objetivo do empreendedor é desenvolver o shopping, criar, manter e aumentar, no local, um ponto de atração para os consumidores, valorizá-lo como centro de interesse para pessoas, oferecendo-lhes bens e serviços. Assim, ele se reserva o direito de fiscalizar e administrar as atividades praticadas no shopping, tendo em mente o aprimoramento de um projeto empresarial que criou para si próprio. Os lojistas aceitam participar desse projeto como parceiros - de fato e de direito - do empreendedor. Aceitam porque interessa-lhes a parceria, que deve trazer lucros para as duas partes.
Dentre as vantagens do shopping center, poderiamos lembrar: segurança, garantia de uma clientela de alto nível, amplo estacionamento, lazer, aumento do poder de escolha, maior motivação às compras, associação entre o empreendedor e o comerciante, controle centralizado, força de conjunto e maior produtividade.
Fábio Ulhoa Coelho, defende que de fato, o empreendimento denominado shopping center é mais complexo. Além da construção do prédio, propriamente dita, o empresário deve organizar os gêneros de atividade econômica que nele se instalarão. A idéia básica do negócio é por à disposição dos consumidores, em um local único, de cômodo acesso e seguro, a mais variada sorte de produtos e serviços. Assim, as locações devem ser planejadas, atendendo às múltiplas necessidades do consumidor. Geralmente, não podem faltar em um shopping center certos tipos de serviços (correios, bancos, cinemas, lazer, etc.) ou comércios (restaurantes, lanchonetes, papelarias, etc.), mesmo que a principal atividade comercial seja estritamente definida (utilidades domésticas, moda, material de construção, etc.), pois o objetivo do empreendimento volta-se a atender muitas das necessidades do consumidor. É esta concentração variada de fornecedores que acaba por atrair maiores contingentes de consumidores, redundando em benefício para todos os negociantes.
O contrato celebrado entre o proprietário do Shopping Center, também denominado de Empreendedor, e o lojista, pode apresentar semelhança com a locação de imóvel urbano, mas que dele se distingue por seus elementos constitutivos, por suas peculiaridades e por sua natureza jurídica.
Ele se parece com a locação posto que uma das partes se obriga a ceder à outra, por tempo determinado ou não, o uso e gozo da coisa mediante certa retribuição.
Entretanto, de acordo com ALFREDO BUZAID, a cessão de uso e gozo de área nos shoppings vislumbra um negócio jurídico regido por quatro contratos que formam uma unidade jurídica:
a) um Contrato de Locação;
b) um Regimento Interno do Shopping Center;
c) uma convenção que estabelece normas gerais de locação, administração, funcionamento, fiscalização e outras;
d) e a participação na associação de lojistas.
Cabe à Associação de Logistas administrar, promover e dar publicidade ao shopping na sua globalidade, principalmente nas épocas em que as vendas se intensificam, tais como no fim do ano, na Páscoa, Dia dos Pais, Dia das Mães, etc.
O Estatuto da Associação assemelha-se à convenção de condomínio, oponível a todos os que ocupam as unidades autônomas do edifício, de onde resulta que os ocupantes das lojas num shopping integram-se numa comunidade comercial e se obrigam a cumprir o estatuto que a disciplina.
Segundo RUBENS REQUIÃO, a referida associação não é o centro comercial, mas um dos elementos que integram sua organização e que tem por objeto coletar fundos a serem empregados no custeio da publicidade e da promoção do shopping como um todo, o que convém à coletividade de lojistas e ao próprio empreendedor, ele também associado e contribuinte obrigatório do mencionado fundo.
Ressalta-se que ao assinar vários contratos, o lojista assume obrigações incomuns que limitam sua liberdade na exploração da atividade que pretende desenvolver. Atribui-se poder de fiscalização ao empreendedor e à associação de lojistas. Para manter a harmonia nas ações, visando fins comuns, impõem-se a cada lojista, inúmeras restrições.
São Deveres do Lojista: pagamento do direito de reserva ( res sperata ), pagamento de um aluguel mínimo fixo e um variável ( percentual sobre o valor do faturamento bruto ), contribuição para o fundo de promoções e pagamento de aluguel em dobro no mês de dezembro, entre outros.
Nesse sentido, Maria Helena Diniz, adverte:
A administradora do shopping poderá fiscalizar o faturamento bruto da loja, averiguando os livros e registros que contenham a escrituração contábil, balanços e estoques de mercadorias, registro de vendas à vista e a crédito e o movimento diário das operações mercantis. Essa intromissão na contabilidade de cada loja terá por escopo apurar, em operação de sindicância, o valor percentual do aluguel participativo, de tal sorte que o lojista não poderá negar, se solicitado, a apresentação desses livros de registros. Tal sindicância não haverá num contrato de locação, sendo até mesmo incompatível com ele.
Mas não existe pacificação na doutrina, sobre o tipicidade do contrato que tem por escopo a cessão de espaço em shopping centers.
Tem-se, todavia, expressamente regulado na atual Lei de Inquilinato (Lei 8245/91, artigos 52 § 2º e 54 ), a locação, como sendo, uma das facetas, desse contrato atípico misto, que envolve a cessão do uso de espaço em shopping centers.
Características dos Shoppings:
1ª- Possuem o chamado "tenant mix", a distribuição planejada das lojas segundo o ramo respectivo, de forma a otimizar a rentabilidade;
2ª- Possuem lojas âncoras, que são os grandes magazines e que atraem com maior facilidade a clientela ao empreendimento, beneficiando as pequenas lojas, chamadas de satélites ou magnéticas;
3ª- Formam a chamada clientela de corredores, já que os clientes para se deslocarem de um "mix" a outro, ou de uma loja âncora a outra (que devem se localizar em extremidades diferentes), deverão circular por todos as pequenas lojas, chamadas de satélites ou magnéticas.
4ª- Possuem estacionamento, área de lazer, tais como: cinemas, parque para crianças, jogos etc; área de alimentação, banheiros públicos, telefones públicos, de forma integrada.
Há outros elementos essenciais à conceituação do 'Shopping Center":
- o Empreendedor é o proprietário de todas as unidades, única e exclusivamente de uso comercial, que formam um todo incindível,
- o Empreendedor dá unidades em locação em troca da participação percentual no faturamento da atividade comercial exercida pelo lojista que ele também incrementa,
- tem a administração única e centralizada,
- todos os contratos são padrão,
- há promoção de campanhas publicitárias,
- Nos 'shopping center permite-se o locador fiscalizar, como ainda, determinar como uma vitrine deve ser decorada, o aspecto visual do interior da loja, a formação de estoque, a obrigatoriedade de participar das campanhas de vendas e inúmeras outras na autonomia de vontade do lojistas, chegando ao ponto de fiscalizar a contabilidade da loja, para verificar a exatidão do aluguel percentual.
- enfim, tem o locador (ou empreendedor) o máximo de interesse pelo sucesso do lojista, pelo aluguel percentual sobre as vendas. Por isso, o Shopping Center cria condições favoráveis à exploração do comércio lojista, o que distingue das locações comuns, em que o locador não tem interesse no sucesso do locatário, bem como não cria implementos especiais para a venda.
Fatores que implicam em Multa ou em Rescisão Contratual, em relação aos Lojistas:
O fechamento da loja nos dias úteis, ou antes da hora estipulada no regulamento interno para funcionamento do shopping, é considerado como infração contratual grave, suscetível, portanto, de permitir a rescisão do contrato de ocupação das lojas.
Numa locação de imóvel autônomo, o inquilino tem liberdade de abrir ou não seu estabelecimento no dia e horário que entender. Essa faculdade não existe num shopping, onde o fechamento de algumas lojas quebra o princípio da multiplicidade de opções que a clientela procura, pois só ali podem ser encontrados, em horário mais amplo, artigos que os estabelecimentos isolados vendem no horário comercial comum.
Valor do Aluguel e do Condomínio
A atual legislação sobre locação, a L. 8.245/91, veta a cobrança de "luvas", a exemplo da antiga "Lei de Luvas" (D. L. 24.150/34), ou qualquer outra quantia que se revista como adiantamentos de aluguel, taxa de contrato, etc. Veta também a atualização dos aluguéis em prazos diferentes de um ano, veta, portanto, o aumento escala, estabelece que o imóvel deve ser alugado em condições ao uso a que se destina, e estabelece a indenização pelas benfeitorias aderidas ao imóvel.
Contudo, a doutrina e a jurisprudência existentes legitimam a cobrança da res-sperata (coisa esperada), ou como vulgarmente conhecida e tratada como "luvas"; pois é de entendimento que quando um consumidor se dirige a um determinado "shopping" ele não o faz em relação `a uma determinada loja em especial, mas sim ao "shopping", devido ao "mix" realizado pelo empreendedor, então o "fundo de comércio" pertence(ria) ao empreendedor do "shopping center" que o lojista paga a título de coisa esperada, quando da contratação da locação, pois o empreendedor, com o seu trabalho, criará um polo atrativo de riquezas do qual o lojista se beneficiará.
No contrato consta, geralmente, que o valor do aluguel mensal será o maior valor entre o aluguel percentual, a ser calculado sobre o faturamento bruto do lojista-locatário; o aluguel mínimo, com correção de acordo com a variação do IGP-M, na menor periodicidade prevista em lei.
Temos ainda a contribuição para o Fundo de Promoção da Associação dos Lojistas, que será calculada na base da área bruta locável, bem como, os encargos ligados à locação , as taxas condominiais, que são as referidas no artigo 54 da Lei 8245/91, consistindo em extraordinárias, aquelas de responsabilidade exclusiva do empreendedor e ordinárias as que tem por escopo a manutenção do prédio, de responsabilidade dos lojistas e empreendedor.
Salientamos que o art . 54, § 2º, da Lei nº 8.245/91 determina, sob pena de decadência, que as despesas cobradas do locatário, devem ser comprovadas se requeridas em sessenta dias. Se decorrido tal prazo, a omissão do exercício desse direito implica em concordância com o valor cobrado.
Da Responsabilidade Civil nos Shopping Centers:
Responde o empreendedor ou a sociedade que se formou para explorá-lo pelos atos lesivos a terceiros ocorridos nas dependências comuns do shopping. Entretanto, é viável uma ação regressiva contra os lojistas, ou associação que legalmente os represente, para reembolso, ainda que proporcional, da quantia indenizada
Como áreas comuns, compreende-se os corredores, escadas rolantes, áreas de lazer, estacionamento de veículos.
Aqui, todavia, a responsabilidade civil se respalda nos arts. 159 e 1521, IV do C.C. , tendo como pressuposto o mau funcionamento das coisas que se acham instaladas no imóvel, ou o ato ilícito dos seus empregados, presume-se a culpa, com base no dever de vigilância ou de escolha.
Com relação aos furtos em estacionamentos de veículos, para apuração da responsabilidade, parte-se do pressuposto, caso gratuito o estacionamento, de que indiretamente o cliente está remunerando a empresa mantenedora do estacionamento através do lucro auferido com a venda das mercadorias ali transacionadas.
Nesse sentido, a Súmula 130 do STJ:
"A empresa responde, perante o cliente, pela reparação do dano ou furto de veículo em seu estabelecimento".
Por sua vez, ocorrendo o ato lesivo, dentro da loja, a responsabilidade presumidamente será do lojista, via de regra.
OBS: Atualmente falta legislação específica para tais tipos de empreendimentos no Brasil, embora exista um anteprojeto de Lei sobre a matéria transitando há anos no Congresso, que defina exatamente o que é um "shopping center", os direitos, deveres, responsabilidades, e garantias, tanto de lojistas bem como dos empreendedores.
Lei nº 8.245, de 18 de outubro de 1991 - Dispõe sobre as locações dos imóveis urbanos e os procedimentos a elas pertinentes.
Código de Defesa do Consumidor
As empresas que fornecem serviços e produtos no mercado de consumo devem observar as regras de proteção ao consumidor, estabelecidas pelo Código de Defesa do Consumidor (CDC). O CDC foi instituído pela Lei nº 8.078, em 11 de setembro de 1990, com o objetivo de regular a relação de consumo em todo o território brasileiro, na busca do reequilíbrio na relação entre consumidor e fornecedor, seja reforçando a posição do primeiro, seja limitando certas práticas abusivas impostas pelo segundo. É importante que você saiba que o CDC somente se aplica às operações
comerciais em que estiver presente a relação de consumo, isto é, nos casos em que uma pessoa (física ou jurídica) adquire produtos ou serviços como destinatário final. Melhor dizendo, é necessário que em uma negociação estejam presentes o fornecedor e o consumidor, e que o produto ou serviço adquirido satisfaça as necessidades próprias do consumidor, na condição de destinatário final.
Portanto, operações não caracterizadas como relação de consumo não estão sob a proteção do CDC, como ocorre, por exemplo, nas compras de mercadorias para serem revendidas por sua empresa. Observe que nestas operações, as mercadorias adquiridas se destinam à revenda e não ao consumo de sua empresa. Tais negociações se regulam pelo Código Civil brasileiro e legislações comerciais específicas, e não pelo CDC.
A fim de cumprir as metas definidas pelo CDC, você deverá conhecer bem algumas regras que sua empresa deverá atender, tais como: forma adequada de oferta e exposição dos produtos destinados à venda, fornecimento de orçamento prévio dos serviços a serem prestados, cláusulas contratuais consideradas abusivas, responsabilidade dos defeitos ou vícios dos produtos e serviços, os prazos mínimos de garantia, cautelas ao fazer cobranças de dívidas. Portanto, fique atento ao CDC. Ele estabelece uma série de direitos e obrigações ao fornecedor e ao consumidor.
CONDIÇÕES PARA SER REGISTRADO COMO EPP OU ME.
a) Em âmbito federal as condições para ser registrada como ME e EPP são as seguintes: sistema de tributação unificado, substituindo os impostos e contribuições federais por uma única alíquota.
- Microempresa = faturamento até R$ 240.000/ano
-EPP - Empresa de Pequeno Porte = faturamento de R$ 240.000 à R$ 2.400.000/ano.
b) Já em âmbito estadual (para fins de ICMS), as condições seguem abaixo: tratamento diferenciado e simplificado previsto em Lei, com relação ao ICMS.
-Microempresa = faturamento até R$ 160.000/ano
-EPP - Empresa de Pequeno Porte= faturamento de R$ 160.000 à R$ 2.000.000/ano
Importante: há atividades que, mesmo estando dentro dos parâmetros acima descritos, não podem ser optantes do Simples, por deliberação da legislação - ver art. 9º da Lei 9.317/1996 ( ) e alteração no art. 6º da Lei 9779/1999
