O fiador não necessita integrar o polo ativo da relação processual na renovatória, admitindo-se a sua inclusão no polo passivo do cumprimento de sentença

RECURSO ESPECIAL Nº 2167764 - SP (2024/0145870-1) RELATORA : MINISTRA NANCY ANDRIGHI

EMENTA DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. RECURSO ESPECIAL. AÇÃO RENOVATÓRIA. FASE DE CUMPRIMENTO DE SENTENÇA. FIADORES QUE NÃO PARTICIPARAM DA FASE DE CONHECIMENTO. INCLUSÃO NO POLO PASSIVO DO CUMPRIMENTO DE SENTENÇA. POSSIBILIDADE. LEGISLAÇÃO ESPECIAL. ARTS. 51 E 71 DA LEI Nº 8.245/91. PETIÇÃO INICIAL DA AÇÃO RENOVATÓRIA QUE PRECISA SER INSTRUÍDA COM PROVA DE QUE O FIADOR DO CONTRATO OU O QUE O SUBSTITUIR NA RENOVAÇÃO ACEITA OS ENCARGOS DA FIANÇA. EXCEÇÃO À REGRA DO ART. 513, 5º, DO CPC. PENHORA IMEDITADA DOS BENS DO FIADOR. IMPOSSIBILIDADE. EXERCÍCIO DE CONTRADITÓRIO. CONHECIMENTO E PROVIMENTO PARCIAL DO RECURSO ESPECIAL. 

1. Ação renovatória de contrato de locação comercial, atualmente em fase de cumprimento de sentença, da qual foi extraído o presente recurso especial, interposto em 6/11/2023 e concluso ao gabinete em 01/09/2024. 

2. O propósito recursal consiste em decidir se (i) o fiador de contrato de locação que não participou da fase de conhecimento na ação tória pode ser incluído no polo passivo do cumprimento de sentença e (ii) deve ser determinada de imediato a penhora dos bens do fiador.

3. Como regra, o cumprimento da sentença não poderá ser promovido em face do fiador, do coobrigado ou do corresponsável que não tiver participado da fase de conhecimento, nos termos do art. 513, § 5º, do CPC/15. 

4. Nada obstante, a especialidade da ação renovatória de locação comercial necessita ser observada. De acordo com o art. 71 da Lei nº 8.245/91, é imprescindível que o autor instrua a inicial da ação renovatória com a “indicação do fiador quando houver no contrato a renovar e, quando não for o mesmo, com indicação do nome ou denominação completa, número de sua inscrição no Ministério da Fazenda, endereço e, tratando-se de pessoa natural, a nacionalidade, o estado civil, a profissão e o número da carteira de identidade, comprovando, desde logo, mesmo que não haja alteração do fiador, a atual idoneidade financeira” (inciso V) e “prova de que o fiador do contrato ou o que o substituir na renovação aceita os encargos da fiança, autorizado por seu cônjuge, se casado for” (inciso VI), entre outros requisitos. 

5. A Terceira Turma desta Corte perfilha do entendimento de que, nos processos regidos pela Lei do Inquilinato, a anuência dos fiadores com a renovação do contrato, manifestada por meio da juntada de “prova de que o fiador do contrato ou o que o substituir na renovação aceita os encargos da fiança” (art. 71, VI, da Lei nº 8.245/91), permite que estes sejam incluídos no cumprimento de sentença, ainda que não tenham participado do processo na fase de conhecimento. 

6. Como consequência, o fiador não necessita integrar o polo ativo da relação processual na renovatória, admitindo-se a sua inclusão no polo passivo do cumprimento de sentença, caso o locatário não solva integralmente as obrigações pecuniárias oriundas do contrato que foi renovado. 

7. Ainda que cabível a inclusão do fiador na fase executiva, não é possível a imediata penhora de seus bens sem que lhe seja assegurado o exercício do contraditório. Assim, o fiador que aceitou os encargos da ação renovatória deve ser citado para realizar o pagamento voluntário da obrigação que afiançou e, na ausência, ser oportunizada a apresentação de impugnação ao cumprimento de sentença, bem como examinado o pedido de penhora pelo Juízo.

O adquirente do imóvel sub-roga-se nos direitos decorrentes do contrato de locação relativo ao bem arrematado a partir da lavratura do auto de arrematação

RECURSO ESPECIAL. PROCESSUAL CIVIL E CIVIL. LOCAÇÃO COMERCIAL. LOJA. SHOPPING CENTER. EMBARGOS À EXECUÇÃO. FIADORES. LEGITIMIDADE PASSIVA. ALIENAÇÃO DO IMÓVEL. HASTA PÚBLICA. ARREMATAÇÃO. DÉBITOS POSTERIORES. SUB-ROGAÇÃO LEGAL. ARREMATANTE. LEGITIMIDADE ATIVA. MORATÓRIA NÃO CARACTERIZADA. FIANÇA. MANUTENÇÃO. JULGAMENTO ULTRA PETITA. OCORRÊNCIA.

1. Recurso especial interposto contra acórdão publicado na vigência do Código de Processo Civil de 1973 (Enunciados Administrativos nºs 2 e 3/STJ).

2. Embargos à execução de débitos locatícios opostos pelos fiadores em contrato de locação comercial de loja situada em shopping center.

3. O adquirente do imóvel sub-roga-se nos direitos decorrentes do contrato de locação relativo ao bem arrematado a partir da lavratura do auto de arrematação, sendo parte legítima para a cobrança de débitos locatícios referentes a período posterior à arrematação judicial.

4. As condições da ação, aí incluída a legitimidade, devem ser aferidas com base na teoria da asserção, isto é, à luz das afirmações deduzidas na petição inicial.

5. Havendo cláusula expressa no contrato de aluguel, a responsabilidade dos fiadores perdura até a efetiva entrega das chaves do imóvel objeto da locação, ainda que o contrato tenha se prorrogado por prazo indeterminado. Precedentes.

6. A transação e a moratória têm o efeito de exonerar os fiadores que não anuíram com o pacto (art. 838, I, e 844, § 1º, do Código Civil). Precedentes.

Hipótese, contudo, em que o parcelamento da dívida foi concedido por quem não era o titular do crédito.

7. Configura-se o julgamento ultra petita quando a condenação do réu se dá em valor superior ao pleiteado pelo autor na petição inicial.

8. Recurso especial parcialmente provido. (REsp 1689179/SP, Rel. Ministro RICARDO VILLAS BÔAS CUEVA, TERCEIRA TURMA, julgado em 12/11/2019, DJe 22/11/2019)