Condomínio em edificação. Taxa condominial. Ação de cobrança. Arrematação. Imóvel arrematado em hasta pública. Informação no edital acerca da existência de débitos condominiais. Caráter propter rem da obrigação. Responsabilidade do arrematante. Sucessão no polo passivo da execução.

STJ - Condomínio em edificação. Taxa condominial. Recurso especial. Direito civil e processual civil ( CPC/1973). Ação de cobrança. Cotas condominiais. Cumprimento de sentença. Arrematação. Imóvel arrematado em hasta pública. Informação no edital acerca da existência de débitos condominiais. Caráter propter rem da obrigação. Responsabilidade do arrematante. Sucessão no polo passivo da execução. Cabimento. Súmula 211/STJ. Súmula 284/STF. CPC/1973, art. 535. CF/88, art. 105, III, «a» e «c». CPC/2015, art. 1.022.

«1 - Controvérsia em torno da possibilidade de inclusão do arrematante no polo passivo da ação de cobrança de cotas condominiais na fase cumprimento de sentença.

2 - O CPC/2015, art. 204, e os CPC/1973, art. 686 e CPC/1973, art. 711, não contêm comandos capazes de sustentar a tese recursal, atraindo o óbice da Súmula 284/STF.

3 - Apresenta-se deficiente a fundamentação do recurso especial em que a alegação de ofensa ao CPC/1973, art. 535 se faz de forma genérica, não havendo a demonstração clara dos pontos do acórdão que se apresentam omissos, contraditórios ou obscuros.

4 - Inviável o conhecimento de recurso especial cujas normas apontadas como violadas não foram devidamente prequestionadas pelo acórdão de origem, por força do que dispõe a Súmula 211/STJ.

5 - É vedado ao STJ o reexame do conjunto fático probatório dos autos, a teor do que dispõe a Súmula 7/STJ.

6 - Em se tratando a dívida de condomínio de obrigação «propter rem», constando do edital de praça a existência de ônus incidente sobre o imóvel, o arrematante é responsável pelo pagamento das despesas condominiais vencidas, ainda que estas sejam anteriores à arrematação, admitindo-se, inclusive, a sucessão processual do antigo executado pelo arrematante.

7 - Precedentes do STJ específicos acerca do tema.

8 - RECURSO ESPECIAL DESPROVIDO.

NOTAS COMPLEMENTARES:

É possível a aplicação da Súmula 284/STF ao recurso especial interposto tanto pela alínea «a» quanto pela alínea «c» na hipótese em que o recorrente não indica qual dispositivo da legislação federal foi objeto da divergência jurisprudencial, de acordo com a jurisprudência deste Superior Tribunal.

«O acórdão recorrido, ao julgar o agravo de instrumento, afirmou que o arrematante, seja através do edital, seja através do auto de arrematação, estava plenamente ciente da existência de diversos ônus sobre o imóvel, dentre eles demandas trabalhistas, tributárias e condominiais [...].

Portanto, elidir as conclusões do aresto impugnado, acatando os argumentos do recorrente de que o edital não continha ressalvas, demandaria o revolvimento do conjunto fático-probatório dos autos, providência vedada nesta sede especial a teor da Súmula 7/STJ».

«[...] a jurisprudência desta Corte tem excluído a responsabilidade do arrematante pelo pagamento das dívidas condominiais quando o edital de arrematação tenha sido omisso acerca da existência de tais débitos».

«[...] as despesas condominiais, compreendidas como obrigações propter rem, que se caracterizam pela ambulatoriedade da pessoa do devedor, são de responsabilidade daquele que detém a qualidade de proprietário da unidade imobiliária, ou ainda do titular de um dos aspectos da propriedade, tais como a posse, o gozo ou a fruição, desde que esse tenha estabelecido relação jurídica direta com o condomínio».

PRECEDENTES CITADOS:

Processual civil. Recurso especial. Indicação genérica de ofensa a dispositivo de Lei. Fundamentação deficiente. Súmula 284/STF (AgRg no Ag 1130264. REsp. 1253231. REsp. 1268469, REsp 1190865).

Processual civil. Recurso especial. CF/88, art. 105, «a» e «c». Súmula 284/STF (AgRg nos EREsp 382756).

Arrematação de imóvel em hasta pública. Edital de praça. Omissão. Inexistência de responsabilidade do arrematante (AgRg no AREsp. 610546. AgInt no AREsp. 890657. AgInt no REsp 1582933).

Débitos condominiais. Obrigações propter rem (REsp. 1672508. REsp. 1483930 (Tema 949/STJ). REsp. 425015. AgRg no REsp. 1510419. AgRg no AREsp 804332).

Arrematante. Responsabilidade. Despesas condominiais pendentes (REsp. 1523696. REsp. 865462. AgRg no AREsp. 52681. REsp. 659584. AgRg no AREsp 227546).»

(STJ (3ª T.) - Rec

. Esp. 1.817.419 - SP - Rel.: Min. Paulo de Tarso Sanseverino - J. em 10/09/2019 - DJ 19/09/2019)